집주인이 보증금 안돌려줄때 대처방법(깡통전세 대응법) - 좋은공간 좋은집

최근 집값이 떨어지면서 깡통전세로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들의 사례가 증가하고 있습니다. 임대 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하면 세입자들은 상당한 재정적 부담을 느끼게 되는데요, 이때 법적 절차를 통해 어떻게 보증금을 안전하게 되찾을 수 있는지 알아보겠습니다.

깡통전세란 무엇인가?

깡통전세란 집값이 전세금과 비슷하거나 그보다 낮은 상태를 말합니다. 즉, 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생하는 것이죠. 최근 집값 하락으로 이러한 깡통전세 문제가 더욱 심화되고 있습니다.

예를 들어, 김내집 씨(가명)는 2년 전 이건주 씨(가명)에게 전세금 3억 원으로 임대 계약을 체결했습니다. 계약이 만료되어 이사를 가기 위해 전세금 반환을 요청했지만, 이건주 씨는 새로운 임차인을 구하지 못했다며 전세금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 이런 상황에서 김내집 씨는 어떻게 대처해야 할까요?

깡통전세 확인하기

전세금을 돌려받는 법적 절차

전세금을 돌려받지 못한 세입자가 사용할 수 있는 방법은 몇 가지가 있습니다. 임차권등기명령, 지급명령 신청, 그리고 경매 신청 등이 대표적입니다. 각 절차를 하나씩 알아보겠습니다.

1. 임차권등기명령

임차권등기명령은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 돕는 제도입니다. 대항력과 우선변제권이란, 다른 채권자보다 세입자가 먼저 전세금을 보호받을 수 있는 권리입니다. 만약 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면, 이 권리를 잃을 위험이 있습니다.

임차권등기명령을 신청하면 법원에서 임차인의 권리를 부동산 등기부에 기록해주므로, 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 때까지 안전하게 보호받을 수 있습니다. 이 절차는 임대인의 동의 없이도 가능하며, 빠르게 처리할 수 있다는 장점이 있습니다.

임차권등기명령 방법, 신청서 양식

2. 지급명령 신청

지급명령은 법원이 임대인에게 전세금을 돌려주라고 명령하는 절차입니다. 지급명령은 비교적 간단한 절차로, 세입자가 법원에 신청해 진행할 수 있습니다. 법원의 명령이 나오면 임대인은 전세금을 반환해야 하며, 이를 어길 경우 강제 집행 절차를 밟을 수 있습니다.

지급명령이 발효된 후에도 전세금을 돌려받지 못하면 경매를 신청할 수 있습니다. 이때, 지급명령이 내려진 이후에는 지연이자가 발생해 전세금을 돌려받을 때 이자까지 받을 수 있게 됩니다.

3. 경매 신청

전세금을 끝내 돌려받지 못한 상황에서는 경매 신청을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 경매는 집을 매각하고 그 매각 대금에서 전세금을 회수하는 방법입니다. 세입자가 임차권등기명령을 통해 우선변제권을 확보한 상태라면, 경매 절차에서 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.

예를 들어, 김내집 씨가 3억 원의 전세금을 주고 입주했는데, 그 집에 2억 원의 담보대출이 있었다면 경매에서 집이 5억 원에 낙찰되면 먼저 담보대출 2억 원이 상환되고, 김내집 씨는 나머지 3억 원을 회수할 수 있습니다. 이러한 방식으로 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

형사적 대응: 사기죄 성립 여부

임대인이 처음부터 전세금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다면 사기죄로 고소할 수 있습니다. 만약 임대인이 계약 당시 세입자를 속여 보증금을 받아낸 것이 입증된다면, 사기죄가 성립할 수 있습니다.

하지만, 최근 급격한 집값 하락으로 인해 의도치 않게 전세금을 돌려주지 못하는 상황이라면 사기죄로 처벌받기는 어렵습니다. 사기죄는 임대인의 경제적 능력과 의도를 기준으로 성립 여부가 판단되므로, 이 경우 민사 절차를 통해 보증금을 되찾는 것이 더 현실적인 방법입니다.

임차권등기명령, 왜 중요한가?

전세금을 돌려받기 전에 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 꼭 신청해야 합니다. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지하면, 이사를 가더라도 해당 집이 경매로 넘어가거나 임대인이 부도를 맞더라도 세입자의 권리가 보호됩니다.

임차권등기명령은 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있으며, 법원이 승인하면 전세금을 돌려받기 전까지 세입자의 권리를 안전하게 보장해줍니다. 이 제도는 경매 등의 상황에서도 유리한 위치를 차지할 수 있게 도와줍니다.

결론

깡통전세로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 상황은 많은 세입자에게 큰 스트레스가 될 수 있습니다. 하지만 임차권등기명령, 지급명령, 경매 신청 등의 법적 절차를 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 빠르고 적절한 대응이 중요하며, 필요한 경우 법무사나 변호사와 같은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다.

전세금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면, 신속하게 대응하여 소중한 자산을 보호하세요.